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12年限购,两次松绑,全国楼市将往何处去?
点击: ,时间:2022-05-25 13:03

html模版12年限购,两次松绑,全国楼市将往何处去?

不久前,福州取消楼市限购政策,购买福州五城区144平方米以下普通住宅无需社保落户。(人民视觉/图)

2022年3月,全国多地渐次放开楼市限购政策。

3月1日,郑州发布“郑十九条”,全面放松限购限贷。到了3月底,哈尔滨宣布取消限售,称该政策“历史使命已完成”,成为2022年首个取消限售的省会城市。接着,福州传出消息,购买福州五城区144平方米以下普通住宅无需社保落户,限购政策取消。

三四线城市也动作频频。3月26日,河北秦皇岛市印发通知,宣布废止2017年公布的楼市限购政策,称其“已经不适应当前我市房地产市场发展形势”,成为河北第一个全面取消房地产限购的城市。随后,浙江衢州发布政策,在全国率先实现限购、限售同时取消。

从2010年北京首次实施限购以来,这一政策工具断续沿用至今。12年来,限购政策反复启用又取消,历经多次转变。

上一次取消限购发生在2014年。在“四万亿”投资计划刺激下,2008年之后各地大搞开发,楼市一度狂飙突进,房价猛涨,库存激增。各地先是出台“限购令”抑制房价,随后迫于库存压力又将限购放开。

在限与不限之间,全国楼市发生了什么?

限购的起点

2010年4月,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布,提出“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数”。这份被称为“国十条”的文件首次开启了限购大幕。

北京率先响应。“国十条”出台当月,北京发布细则,要求一户家庭只能购买一套商品房。随后,上海、广州等一线城市跟进。

中国人民大学城市与房地产研究中心主任况伟大告诉南方周末记者,2010年出台限购政策,主要是因为2009年楼市过热,房价大涨。而2009年房价大涨和当时应对金融危机的政策相关。

2008年,美国次贷危机爆发,引发席卷全球的金融危机。中国政府出台四万亿投资计划,采取宽松政策提振楼市,推动了楼市的火热。

国家统计局数据显示,商品房成交量、销售额和房价涨幅,2009年都创下了历史纪录。

这一年,全国商品房销售面积接近10亿平方米,较上年增长42.1%,比此前的历史高点还高出23%。全国商品房销售额突破4万亿,比上年增长75.5%。新房成交价格涨幅达24%,首次超过20%。

在郑州房企工作了15年的张勇刚对2009年楼市的火爆印象深刻。他向南方周末记者回忆,当时他所在的郑州市场房价大涨,2008年到2010年两年间涨了约一倍。

国家统计局数据显示,2008年国内GDP增速由2007年的14.2%大幅下降至9.7%。

房地产市场景气度大幅回落,2008全年商品房销售面积同比降19.7%,创2000年以来新低,尊龙_人生就是博。商品房销售均价由2007年的上涨14.8%转为2008年的下跌2%。

为了提振楼市,2008年中央接连发布四份文件,要求降低房地产交易税费、下调首付比例和个人信贷利率。2009年初,各地方政府和商业银行纷纷响应,出台房贷利率七折等优惠政策。

一系列刺激政策下,2009年楼市迅速回暖。到了年末,房价开始出现上涨过快势头。

在2009年12月14日召开的国务院常务会议上,中央对于楼市调控的态度从2008年底的“进一步鼓励普通商品住房消费”转变为“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。第二年,限购令出台,北上广等一线城市率先执行。

2011年开年,限购令再度加码。当年1月26日,国务院再发8条政策,要求“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施”。

“国八条”出台后,二、三线城市成为主要限购对象。郑州、太原、武汉等在2011年相继出台细则,限购令在全国范围内铺开。

“我们后来是总共46个城市实施限购政策,这46个城市主要是一些省会城市,再加上一些计划单列城市和(房价较高的)热点城市,包括温州等。”况伟大介绍。

不降反升,库存激增

然而,在限购政策下,楼市热度不降反升。

国家统计局数据显示,2010年11月,15个限购城市中仅广州新房价格环比下降0.1%,9个限购城市新房价格环比上涨。其中,海口和三亚更是“越限越涨”,同比涨幅分别达到49%和55.1%。

“咋就按都按不住呢?”当时一家房企老总发表博客文章感叹,2010年房地产施工面积、土地收入、销售面积和销售额等多项指标均突破历史纪录。

张勇刚记得,2011年郑州颁布限购令后,公司的销售业绩依然上涨。当时他在郑州本地一家大型房企任职,2011年公司销售业绩还是十几亿,2013年已经增长到三四十亿。“越限购大家越买”。

他回忆,2011年限购令之后,郑州市场上的房企开始采用更多手段拓展客源,从原来的投放广告变成主动去拉客户。置业顾问们到郑州各大钢材市场、手机市场,给有买房潜力的老板们送西瓜,还出现房企雇用大妈带客看房。

“大家无外乎就是比以前做的动作更多了,更费劲了,但是销量还是能得到保障的。”张勇刚说。

况伟大解释,限购政策实施之初,购房者处于观望阶段,市场预期仍较为乐观。2011年前后,全国城市化率较低,住房需求依然较大,限购之下市场需求不减。

需求不减的同时,越来越多的新房拔地而起。2010年限购令出台后几年里,中国房地产库存激增。况伟大介绍,2010年全国库存在3万亿平方米左右,到2015年前后已经增长一倍,达到6万亿平方米上下。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对南方周末记者介绍,房地产去化周期超过18个月就已属于供应过剩,而2015年前后这一指标达到四十个月左右。

他分析,2008年金融危机之后开发商大量去三四线城市拿地,“结果盖出来的房子卖不掉了”。

松绑去库存,“棚改”帮了忙

库存压力下,房地产投资放缓,房价开始下跌。

李宇嘉介绍,受库存压力的影响,2015年房地产开发投资放缓。当年全国房地产开发投资增幅仅有1%,降到历史最低点。

国家统计局数据显示,2014年5月之后,楼市呈整体下跌态势。至2015年7月,70个大中城市同比整体跌幅高达6%。

“有个别城市出现了(房价)下降,还有一些城市出现了开发过度,严重的一些地区出现了(少有人居住的)‘鬼城’。”况伟大说。

如此情境下,2014年各地政府纷纷取消限购令。据央广中国之声报道,2014年10月7日,海南三亚宣布取消限购。至此,全国执行限购的城市就只剩下北上广深这四座一线城市。

到了2015年,房地产调控开始以去库存为重点。人民日报报道称,“房地产去库存成为‘国家任务’。”

为了消化库存,央行降息降准,各地纷纷以宽松政策刺激楼市消费,公积金贷款门槛降低、贷款额度提高、房地产交易税费降低等多重组合拳接连打出。

更重要的是,2015年开始,国务院启动棚改货币化安置,要求2015-2017年全国改造各类棚户区住房1800万套。

这意味着棚户区改造从原来的“分房”为主转变为“发钱”为主。大批手握现金的拆迁户涌入楼市,成为消化商品房库存的购买力。

在棚改和宽松政策的刺激下,2016年开始,楼市再度火爆。国家统计局数据显示,2016年全国房地产开发投资超过10万亿元,比上年名义增长6.9%。楼市销售也一片红火,全年商品房销售面积突破15亿平方米、销售额突破11万亿元。

张勇刚回忆,2014年取消限购令之初,郑州房地产市场还没啥反应。2015年启动货币化棚改之后,购买力一下子上来了。从2016年5、6月份开始,郑州楼市销量开始两三倍地增长,房价在2016年下半年涨了50%。

眼看着楼市再度过热,不少地方又开始重启限购令。据中国之声报道,2016年9月30日至10月2日,短短三天时间,郑州、无锡、济南、武汉等共计9个城市,先后发布楼市调控新政,多地重启限购限贷。

“这7年里调控没有放松”

2016年重启后,限购令一直延续至今。随着限购令的反复,楼市行情也跌宕起伏。

张勇刚记得,在经历了几轮行情变化后,行业内甚至总结出所谓的“0538法则”。“如果年份尾数带3和8的话,市场是下行的,但是到了尾数是0跟5的年头就会开始上扬。”

这一民间法则在2018年后失去了效力。2018年,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”被写入政府工作报告。之后,房地产调控持续加码。到了2021年,中原地产研究中心数据显示,全年楼市调控高达651次,调控次数增幅同比高达33%,刷新历史纪录。

“从2016年底开始调控以后,一直到2022年,算起来有7年时间了。这7年里调控非但没有放松,而是从市场终端一直收紧到土地口和融资口。”张勇刚说。

2020年8月20日,住建部与央行召开重点房地产企业座谈会,首次提及“重点房地产企业资金监测和融资管理规则”,被外界称为“三道红线”。此后,房企融资开始受到严格监管。

2021年2月26日,自然资源部自然资源开发利用司负责人表示,重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应,土拍“两集中”启动。

严格监管下,2021年下半年以来,多地房价持续下跌。

李宇嘉分析,根本原因在于,在之前的四万亿投资和去库存过程中,各地大建开发区、大搞棚改,地方政府财政资金压力大,靠大规模卖地获得收入。加上开发商大肆加杠杆,导致金融杠杆过高,监管新规之下资金链出现问题。

“限购政策是为了防止房价大涨,现在有些地方大跌了,都白菜价了。”况伟大说。

在李宇嘉看来,当前放松限购和2014年有所不同。2014年放松限购主要是由于库存压力过大,目前则是监管之下房地产业循环不畅,尤其是金融去杠杆导致部分房企负债风险暴露,市场产生恐慌情绪。

另外,当前新冠疫情环境下,全球经济处于下行周期,市场信心和购买力不同程度受到影响,这对楼市预期走势也产生影响。

2022年3月5日,2022年政府工作报告发布,再次强调“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”。同时,政府工作报告新增了“因城施策促进房地产行业良性循环”和“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”表述。

(应受访者要求,张勇刚为化名)

南方周末记者 卫琳聪




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